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Les luxembourgeois confrontés à un grand nombre de logements vacants

Le Luxembourg compte à ce jour quelque 244.200 logements privés, on estime le nombre de logements inoccupés à 14600 unités soit une vacance moyenne de 6%. Pour résoudre le problème des logements vacants, il existe une taxe communale sur ce type de biens, mais elle est appliquée dans moins de 10% des communes. La future réforme fiscale, notamment sur l’impôt foncier reportée en 2023, devrait accentuer la pression sur les propriétaires qui maintiennent des prix élevés. Autre phénomène impactant, la présence d’un faible impôt foncier, l’un des plus bas de l’UE, ne rapportant chaque année que 0,1% du PIB contre 1,2% en Belgique et 1,8% en France. Il en est de même pour le taux de logements abordables plafonné à 1,6% du parc immobilier, sans comparaison avec les 34,1% au Pays-Bas. La chambre des salariés signalait « un risque que les prix n’évoluent plus en fonction de la demande réelle des personnes en recherche d’un logement, mais plutôt en raison d’une demande plus élevée en tant que cible d’investissement pour les investisseurs fortunés et les fonds d’investissement ». Pour tenter de reprendre la main, le Luxembourg se retrouve confronté dans son action par une surface limitée à sa disposition ; 80% des terrains constructibles étant la propriété de personnes privées dont moins de 1000 possèdent plus de 30% des espaces à bâtir.

Les facteurs qui ralentissent l'évolution du marché immobilier au Luxembourg

Les experts pensent qu'une hausse des prix de 16,7 % des logements en 2020 serait une anomalie. Ils espèrent que dans un futur proche, l'évolution des prix de l'immobilier reviendra à la normale (entre 2 à 4 % par an). Au Luxembourg on ne parle pas de bulle immobilière car il ne s'agit pas d'une surproduction de logements, comme c'est le cas dans d'autres nations, mais plutôt d'une offre qui ne suit pas toujours l'évolution démographique. Deux facteurs ralentissent l'évolution, les riverains voient d'un "mauvais oeil" des projets de constructions proches de chez eux et les procédures, la spéculation, sont d'une grande lenteur. Le Luxembourg serait aujourd'hui, mieux connu des investisseurs étrangers, la majorité d'entre eux habiteraient au Grand-Duché et les propriétaires-bailleurs-investisseurs se félicitent de cette augmentation. Des mesures devraient être mises en place pour contribuer à la création de plus de logements. L'ouverture d'un périmètre, comme proposé par le CSV, est une mesure qui demande réflexion car elle comporterait des risques. Il y a effectivement des risques d'agrandir uniquement le terrain à construire qui est retenu. Il conviendrait peut-être mieux de d'abord mobiliser les terrains déjà présents à l'intérieur du périmètre. La réflexion demande a être poussée un peu plus manifestement. A suivre donc...

La commune de SAEUL présente son projet "Solar Community Schwebach" et ses maisons à énergie positive

La commune de Saeul située à l'ouest du Grand Duché, vient de présenter son projet Solar Community Schwebach qui concerne la création d'un lotissement de seize maisons (d'une superficie entre 130 et 225 mètres carrés) à énergie positive en pleine nature et proche des centres d'activités. A 15 minutes de Mersch, 20 minutes d'Ettelbruck et d'Arlon, 30 minutes de Luxembourg ville, le projet est ambitieux et devrait séduire un large public dont les amoureux de la nature. D'un concept moderne et innovant, le lotissement privilégiera les piétons et se présentera comme un quartier sans voiture. Des parkings seront accessibles mais à 100 mètres des maisons et la commune a été attentive à ce que les transports en commun soient à proximité. La production solaire fera partie de ce beau projet, afin d'assurer une couverture directe jusqu'à 80 % de la consommation énergétique du lotissement. Des installations photovoltaïques se trouveront sur chaque maison qui sera équipée d'une pompe à chaleur géothermique en vue de produire de la chaleur et de l'eau chaude. Ces maisons innovantes et écologiques seront vendues entre 780 000 euros et 1 150 000 euros.

Les prix de l'immobilier continuent de grimper malgré l'effet covid

Selon l'Observatoire de l'Habitat, la dernière hausse des prix immobilier est une surprise. Le marché Luxembourgeois résiste. Une étude récente conjointe du Statec et de l'Observatoire de l'Habitation confirme que le prix des logements a augmenté de 16,7 % entre le 4ème trimestre 2019 et celui de 2020. Les logements anciens auraient le vent en poupe, en effet, on constate une augmentation de +19,7 % pour les maisons anciennes et de +15,8 % pour les appartements anciens. Notons toutefois que ces hausses ne sont pas régulières et qu'il ne s'agit là de rien de nouveau. Cette remontée s'inscrit dans une tendance depuis 2010 avec des augmentations de l'ordre de 4,5 à 5 % par an et depuis 2018 on constate une nette accélération. Il y a bien eu une baisse de transactions pendant le confinement mais le rythme d'avant la crise a bien repris.

Une demande toujours aussi forte, confirme bien que le marché de l'immobilier luxembourgeois résiste à la crise. Les prix s'envolent également et l'Observatoire de l'Habitat attribue cela à trois facteurs :

- Une demande très élevée comparée aux biens disponibles. Sur le marché luxembourgeois cela reste une constante. Le nombre de construction de logements par an n'a pas vraiment évolué depuis les années 2000.

- Un accroissement de l'attrait pour l'investissement locatif. Il est lié aux perspectives de défiscalisation et à une certaine instabilité des investissements sur le commerce et les bureaux en cette période de pandémie.

- Un changement de réglementation. Il impacte l'avantage fiscal des investisseurs au 1er janvier 2021 et pourrait bien les avoir incités à évoluer dans leur investissement.

C'est un changement qui n'est pas intervenu tout seul puisque, en même temps, la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) a publié de nouvelles recommandations concernant l'octroi de crédit.

Une augmentation continue des prix : Les prix sont toujours en augmentation précise l'Observatoire de l'Habitat. L'organisme s'attend même à ce que les prix continuent de grimper, mais pas au rythme du 4ème semestre 2020. Le souhait serait d'avoir une décélération de la hausse des prix afin de revenir vers une hausse plus équilibrée (2,5 à 3 % par an). La baisse des prix quant-à elle ne serait pas souhaitable pour l'économie et les propriétaires du pays.

Acheter au Luxembourg n'est plus à la portée de tout le monde : Effectivement, malgré des salaires plus élevés au Luxembourg qu'ailleurs en Grande Région, après 10 ans de hausse des prix de l'immobilier, acheter un bien aujourd'hui n'est plus à la portée de tout le monde.

La bulle pourrait-elle éclater ? D'après l'Observatoire de l'Habitat, une crise du marché immobilier ne pourrait survenir que dans deux cas de figure : Une crise économique majeure ou bien des chocs asymétriques qui impacteraient plus le Luxembourg que les autres pays et qui réduiraient l'attractivité luxembourgeoise.

 

Le crédit immobilier ne semble pas impacté par la crise. En effet, en octobre 2020 les banques ont encore répondu de nombreuses demandes d’emprunts, quasi autant qu’en 2019, sachant que cette année là était déjà une année record avec 11,17 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés au Grand-Duché.
Pour les seuls trois premiers trimestres, déjà 8,7 milliards d’euros de prêts immobiliers ont été acceptés, soit à titre de comparaison autant que la totalité de 2017. Particuliers et promoteurs continuent de souscrire des emprunts pour finaliser des opérations d’achat ou de construction de logements, rien qu’en octobre 835 millions d’euros ont été octroyés. En octobre 2020 un peu plus de 289 millions accordés à taux variable à des ménages contre 546 millions à taux fixe, soit 866 millions en quatre semaines, ce qui est de bon augure pour le secteur du bâtiment. Les taux d’intérêt dans ces deux catégories ont légèrement baissé sur le mois d’octobre : 1,27% en taux fixe et 1,35% en taux variable. Les nouvelles règles qui entrent en vigueur au 1er janvier expliquent en partie cette attractivité bancaire, les ménages ne pouvant plus s’endetter sans limite pour un bien immobilier. A compter du 1er janvier 2021, les banques ont été invitées à revoir le plafond accordé à leurs clients en matière de prêts immobiliers. De nouvelles barrières ont été posées en fonction de la nature de l’investisseur. Les crédits seront limités par rapport à la valeur du bien acheté. Le péril étant de voir nombre de ses débiteurs de ne plus pouvoir honorer leurs dettes. Les propriétaires désirant changer de résidence principale ne pourront pas emprunter un montant supérieur à 90% du prix de leur nouveau logement et les clients souhaitant faire du locatif seront limités à 80%. Seuls les primo-accédants auront la possibilité d’emprunter 100% de la valeur du bien.

 

François Bausch, ministre de la mobilité et des travaux publics, et Georges Mischo, bourgmestre d’Esch, ont présenté mercredi le concept d’un BHNS (Bus à Haut Niveau de Service) reliant la haute vallée de l’Alzette à la gare CFL d’Esch et au futur tram rapide prévu pour 2028. La population pourrait, en effet, compter autant de résidents dans la haute vallée de l’Alzette que la ville d’Esch. Ce BHNS ferait la navette entre les pôles d’échanges de Micheville, le P&R d’Audun-le-tiche, le quartier « lentille terre rouge », la gare CFL d’Esch, les friches d’Esch-Schifflange avec leur arrêt du Tram rapide.
Les autorités ont préféré la mise en place du BHNS que de miser sur le renforcement de la navette ferroviaire amenée à disparaitre. Ces 60 trains quotidiens ne transportant en moyenne qu’une dizaine de passagers. La ponctualité de ce BHNS sera garantie par une voie dédiée à travers le quartier des friches d’Esch-Schifflange, par un apaisement du trafic devant la gare d’Esch et par une voie dédiée empruntant l’assise de l’actuelle navette ferroviaire jusqu’à Audun. Une cadence de 5 minutes, couplée à cette ponctualité, garantira une connexion avec tous les trains en gare d’Esch, ainsi que tous les trams partant pour les friches d’Esch-Schifflange. Le ministre et le bourgmestre ont confirmé qu’ils voyaient ce projet comme « une offre de mobilité multimodale particulièrement attractive et comme une condition nécessaire au développement urbanistique des deux côtés de la frontière, voire de l’émergence d’une véritable agglomération transfrontalière ». Le calendrier de la mise en œuvre du BHNS dépendra des pourparlers que le ministre François Bausch entamera avec les responsables politiques français.

 

Une première au Luxembourg, le site vivi.lu, dédié aux annonces immobilières, propose une carte 3D de l’ensemble du Grand-Duché.
David Grieshaber, manager du site internet assure « la chambre immobilière que je représente propose uniquement ce service aux agences certifiées, qui ont signé un code de déontologie et qui expriment la même volonté d’exigence ». L’offre est totalement inédite et donne un coup de jeune au marché immobilier Luxembourgeois. La carte est le fruit du travail de la société F4 Map, dont les équipes ont modélisé l’ensemble de la planète grâce au logiciel en « Open source » Open Street Map. Ce programme repose sur des sources très variées tels que le cadastre des villes, les relevés topographiques et même des données de la Nasa. En immobilier la maquette 3D permet de donner un aperçu rapide en couleur des programmes neufs. Suite à une consultation d’annonce sur le site Web, le potentiel acheteur peut accéder à la carte pour situer le bien et identifier les différents points d’intérêts autour. Dans un avenir proche cette carte proposera plus de réalisme en jouant sur la position du soleil et la luminosité en fonction de l’heure de la journée.

 

Plus de 120 personnes ont rappelé, pour la troisième fois depuis la mi-juin, leur intérêt en faveur des appartements partagés et ils ont mis en évidence la problématique du logement au pays. L'inquiétude est montée au sujet des nouvelles dispositions concernant les appartements partagés dans le futur plan de développement (PAG) de la ville (PAG). Après révision, ce dernier doit notamment être voté, avant la fin de l'année, par le conseil communal eschois. Outre le PAG, les revendications concernaient de manière générale le logement et le déséquilibre du marché immobilier luxembourgeois en général. "159 personnes possédaient 25 % de la propriété au Luxembourg", regrette Line Wies conseillère de Déi Lénk à Esch. Des conditions du marché immobilier luxembourgeois qui ont également été dénoncées par des représentants du CLAE, de l'OGBL ou encore du KPL.
Nina Biren, qui vit dans un appartement partagé dans la ville de Luxembourg a appelé les politiciens à ne "pas mettre d'obstacles sur le chemin des personnes qui souhaitent vivre dans des appartements partagés". Pour Jean-Michel Campanella, Président de l'Association de protection des locataires du Luxembourg, créée en juillet, il n'appartient pas à une commune de "dicter" ce que l'on entend par colocation. Ceci doit être défini dans une discussion avec la société civile.
La ville d'Esch a rappelé quant-à elle sa position sur les appartements partagés. "Nous ne sommes pas contre la colocation. Elle est même explicitement prévue dans le PAG", fait savoir l'administration communale. Cette dernière rappelle en outre, que "tous les appartements partagés ne sont pas identiques". Pour la ville d'Esch, "une colocation n'existe que si les locataires ont un bail commun avec le propriétaire. Par exemple, si une personne sous-loue des chambres à d'autres colocataires, il ne s'agit plus d'un appartement partagé. La ville a rappelé les nombreuses raisons pour lesquelles elle considère le "bail commun" comme une colocation. Cela s'explique en partie par la valeur d'une maison, dans laquelle jusqu'à sept pièces sont sous-louées, pourrait doubler et contribuer ainsi à la spirale des prix sur le marché du logement.
Le conseil communal souhaite également maintenir la diversité dans les quartiers résidentiels afin que les familles puissent continuer à y vivre. La ville évoque même le problème de stationnement et la nécessité de disposer d'infrastructures publiques adéquates dans les quartiers. La ville rappelle également que depuis 2004, de nombreuses maisons du centre ville sont classées "maison familiale" et qu'aucune chambre individuelle ne peut y être louée.
La ville a également fait savoir que "les règles de protection contre les incendies pour les maisons dans lesquelles une famille habite, sont différentes de celles dans lesquelles il y a des appartements partagés". Les responsables communaux ont aussi insisté sur le fait que "les appartements partagés devaient être enregistrés auprès de l'administration" (Police des bâtisses). 

15/10/2020